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老後不安の解消手段、リバースモーゲージ【2】


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老後不安の解消手段、リバースモーゲージ【1】」の続きとなります。

前回はリバースモーゲージのサービス紹介と、各社の比較を行いました。 リバースモーゲージは老後不安を解消する手段として非常に有効なものになり得ます。しかし、日本ではこのサービスを広く普及させるためにはまだまだ多くの課題があります。

今回は日本におけるリバースモーゲージの課題とこれからの展望について述べていきたいと思います。

まずは簡単に、一般的にリバースモーゲージが抱えるリスクを頭に入れておきましょう。

3.リバースモーゲージが抱える3つのリスク

【金利上昇リスク】
リバースモーゲージは変動金利型なので、一般的には毎年金利が見直されます。性質として借入期間が長いサービスなので、金利の上昇により借入可能額が減っていく可能性があります。

【不動産価格下落リスク】
持家の評価額が下落した場合、その分、借入可能額が減っていく可能性があります。

【長生きリスク】
まだ生きているうちに借入限度額まで達する可能性は充分あります。日々の生活費の足しにしていた場合、それ以上リバースモーゲージに頼ることはできなくなってしまいます。

このような注意点のあるリバースモーゲージですが、現在の日本の環境においてはどのくらい受け入れられているのでしょうか。

4.「リバースモーゲージ」日本での課題

≪現在の普及度は?≫

まず日本での普及度ですが、現在の普及度としては「低い」です。

1981年、日本において最初にこのサービスを導入した東京都の武蔵野市は、2012年リバースモーゲージ制度を見直す(廃止、もしくは利用条件を厳しくする)という方針を発表しました。 利用者数は約30年で119件程度でした。人口10万人以上、65歳以上人口も2.5万人前後の市としては非常に少なく感じられます。

では、なぜリバースモーゲージの普及が進まないのか。その原因を探ってみます。

≪考えられる原因≫

A)不動産価格の下落トレンド
先ほど、リバースモーゲージには不動産価格下落リスクがあると述べました。担保の価格が下がれば、借入可能額も下がります。 日本は異例ともいえる20年以上にも渡る長期のデフレ環境の中にいました。地価も年々下がっていく中では、このサービスをあまり利用する気にはなれないでしょう。

B)中古住宅市場の規模
日本人は住宅を購入する際、新築を好む傾向があります。言ってみれば新築至上主義です。下記グラフのように日本の既存住宅流通シェア(中古)は13.5%程度です。アメリカ、イギリス、フランスの既存住宅流通シェア(中古)が7~9割に対して、非常に低水準です。
中古住宅流通・リフォーム市場の現状

国土交通省「中古住宅流通・リフォーム市場の現状」より筆者作成

金融機関が担保にする不動産を売却するとき、それは中古としての売却になりますので、中古住宅のシェアが小さいのであればその分担保となる住宅の評価額は下がってしまいます。

C)子に資産を残す風習
日本人は子に資産を残す傾向が、他国に比べて高いです。リバースモーゲージは自分が亡くなった後、住宅を子に残すことができないため、利用が進まないということも考えられます。

5.これからの展望

2013年7月、メガバンクでは初めて、みずほ銀行がリバースモーゲージサービスに参入しました。上記のような原因から利用促進に苦戦しているサービスになぜ参入するのでしょうか。これからの日本の展望という点から推測してみたいと思います。

A)デフレ脱却への動き
現在、国を挙げて取り組んでいるのが「脱デフレ」政策です。実際に地価は下げ止まり傾向にあります。今後も脱デフレに向けて動き、それが達成されるのであれば、長期的な地価下落リスクが減り、リバースモーゲージを利用しやすくなります。

B)中古住宅市場の拡大
現在の国土交通省の方針として、中古住宅の評価方法を見直し、数値目標として既存住宅流通シェアを13%から平成27年度までに23%まで引き上げるといった、「中古住宅市場」の規模を拡大しようとする方向性にあります。

中古住宅市場が拡大すれば、中古住宅の流動性が大きくなるので、これもリバースモーゲージの利用を拡大できる要因のひとつとなっています。

≪まとめ≫

2013年7月にみずほ銀行が参入したことにより、リバースモーゲージの知名度は一気に上がりました。しかし現状では、首都圏に高価な一戸建てを持つ方など利用可能な方は非常に限られています。今後、利用可能対象が増えれば、利用しやすくなっていく可能性もあると筆者は感じています。

それでも、やはり子に資産を残せなくなることが嫌な方は多いかもしれません。こういったサービスを最後の手段として頭に入れておきながら、ぜひ今から老後不安を感じることなく、自分の人生の最期までを見通せるような準備を始めて頂きたいと思います。


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